古人置业 ：房产交易都有哪些限制措施

最近，房地产再次成为人们谈论的焦点话题。作为与人们生活休戚相关的最重要的财产之一，房子历来备受关注。

在封建社会，为了便于统治者的管理，大多采取限制人口流动的办法，由此形成了有着一千多年历史的“求田问舍，先问亲邻”的制度，即在买房和买房时，要先问问族人和邻居是否答应。

随着社会的不断发展，人员流动更加频繁。民国时期，不动产登记以及上海的银行按揭等政策，使得当时的房地产交易出现了新的特征。

1 古时卖房 先问族人和邻居买不买

在古代，因为生活的需要，也会有房产的交易，但整体来说并不像现在这么频繁和规范，在封建社会里，统治者出于管理的目的，房产交易还有一些限制措施。

西汉建立不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷颁布了如下规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”（《二年律令·户律》） 这条规定的意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

为什么会出台这样奇怪的限购政策，概括起来，有两个原因：

首先，西汉初年土地私有化还不明显，政府不希望再出现土地兼并的状况，所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”（《二年律令·户律》）凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”

其次，出于管理的需要。西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办？不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，邻居便于检举，政府便于管理。

进入唐朝，政策又变了。这期间，出台了一种持续了一千多年的限购政策，用八个字来总结，叫做“求田问舍，先问亲邻”。唐朝的规定是这样的：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”（《唐会要》卷85）意思是说，全国不管哪个城市，包括土地和房产，想出售，先问你亲戚和邻居买不买。

五代十国的规定更加细化，卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。

宋朝比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

元朝时规定，光口头上征求亲邻同意无效，还得立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。明朝的规定跟元朝相同，事实上，一直到清朝，甚至到了民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续。

民国初年，北京有个锦什坊街，锦什坊街有个马勺胡同，马勺胡同里有个小院，小院里盖了四间瓦房。这四间瓦房的主人姓胜，叫胜奎，满洲人。在满清倒台之后，胜奎丢了铁杆庄稼，坐吃山空，到了民国三年，不得不把小院卖掉。卖了多少钱呢？纹银225两。胜奎的房子卖钱不多，费的麻烦却不少。满清刚成立那会儿，限制旗人卖房，真要卖，只能卖给旗人，不能卖给汉人。乾嘉（乾隆和嘉庆两朝）以后，这个禁令形同废纸，政府的限制没了，亲族和四邻的限制仍然存在。胜奎为了卖房，得给本旗都统、本甲佐领送礼，给堂哥堂弟堂伯堂叔送礼，给周边的街坊邻居送礼，换来他们的书面同意后，才能把房卖出去。

因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。1949年之前，有人在买房前，先在报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》，民国时期上海《申报》、重庆《新民报》等报纸也经常刊登类似启事）。

买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了，干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢？概括来讲，原因也很简单：首先，为了保护宗族财产不流失。古代中国没有明晰的完全属于私人的物权，不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的，尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售，极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，出于维护基层稳定的目的，地方政府要求“求田问舍，先问亲邻”。

其次，人为设置亲邻障碍，减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度，这样把百姓都固定到土地上，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。

    2 明朝禁止官员在任职地买房

 从元朝开始，还出现了一种有趣的限制购房政策：不许当官的买房。

    严格讲，不是禁止所有官员买房，而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房（参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》）。元朝制定这个规定，是有原因的：其一，蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋，在战乱中，平民死伤无数，那些平民的房子也因为无人看管而收归朝廷。在元朝初年，朝廷手里就握有大量房子，可以随心所欲地分给官员。换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子，没必要再去购买。

    其二，南宋灭亡后，一些蒙古人跑到江南做官，这些官员嫌分到的公房太小，就出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要，还强奸杀人；购买民房的蛮横无理，譬如一套房市价十万，他们只给五千，甚至一分钱不给，弄一张假合同，逼着原业主签字画押，那房子就成他的了（参见《至正直集》卷2《宋末豪民》）。这些蒙古官员激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

    到了明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的：

    “凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》）敢在工作所在地买房，让朝廷得知，扒光屁股打五十板，开除公职，最后还要没收你买的房子。

    清朝的规定除了照搬明朝上面这一条法律外，还对旗人有所限制。

“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（《乾隆实录》卷8）凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。

    原因其实很简单：官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清，既然难查清，干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。不管是谁，只要在任职地买了房，就默认他是贪污，就摘他的乌纱帽，打他的屁股，没收他的房子。

    更有意思的是，在乾隆时期，不光严禁旗人在工作所在地买房，还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的儿子上任。旗人在外地做官，其儿子（也包括孙子、侄子和外甥）如果不到十八岁，可以跟着他在工作所在地居住；如果超过十八岁，必须送回北京。

    为什么会有这样的规定呢？跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载，旗人在外地做官，其子弟如果跟着上任，则会祸害地方百姓，碍于旗人官员的面子，地方又很难惩罚他们，乾隆思来想去，干脆把这帮“衙内”留在北京，强迫他们跟他们当官的爹分开。因为北京是天子脚下，旗人子弟再横，也不敢在皇帝跟前发威，这样管束起来就容易多了。

    3 晚清可分期买房 民国上海可按揭

  现在人们买房，钱不够，可以分期，也可以按揭。分期是直接跟开发商打交道，把不能一次付清的房款分开来交；按揭是先让银行代付，把房款一次付清，然后每月还钱给银行。追溯历史，分期和按揭都不是新鲜事物，分期购房曾经在满清时期的北京盛行，按揭购房曾经在民国时期的上海盛行。

民国时期的房契

    满清时期北京的分期购房，仅限于旗人。满清前期对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20间，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。

    后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞房改，免费分房变成了“福利购房”——朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。

    嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

    进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海流行过。

 民国十六年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈某住进新房之后，再向钱庄还本付息，什么时候清账，什么时候拿走房契。这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。

    1936年3月4日的《申报》评论说：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房，必须攒够全款，所以房地产交易量不大，房价也不是很高；而在上海，“以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭，买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，原因之一就是可以按揭。

    身在北京的鲁迅就没有这么幸运。1919年底，鲁迅在北京八道湾买房，买的是一处四合院，前后三进，房子二十多间，总价3500块大洋。除了这笔房款，鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金，办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税，另外为了安装自来水，还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费，几项开销加一块儿，差不多4000块大洋了。鲁迅刚上班（此前因为辫子军进京，鲁迅从教育部辞职），没那么多积蓄，把绍兴老家的祖宅卖了，还是没凑够，只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款，为期3个月，月息“一分三厘”。

  一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%。现在去银行办按揭，为期10年或者15年，年息也不到13%，而鲁迅短短3个月的贷款，年息竟然超过15%，利息实在是高。

    不是银行坑鲁迅，在整个民国时代，银行的利息都比现在高得多，以当时天津、上海、北京三地的国有银行为例，为期一年的普通贷款，利息最低10%，高的则在16%以上。而且还得有地契、商铺、定期存折之类的物品做抵押，要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保。而当时民间高利贷的利息，月息一般高达8%，还是“驴打滚”的复利，折成年息在150%以上。

1919年底，鲁迅在北京八道湾十一号买下一处四合院。图为八道湾十一号旧影

    4 孙中山呼吁不动产登记

    古代中国没有房管局，也没有房本，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。

    想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变，最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候），再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%。

    为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户。房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。

 问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的。存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？《名公书判清明集》、《三言二拍》这些书里，房产纠纷俯拾皆是，其中关键原因就是交易混乱、产权不明等原因所导致。

    进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。

    1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的：

    “本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年4月1日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

    这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

    那有人说了，既然报多少就是多少，为了少缴费，就使劲往少里报，可以吗？可千万别这样，因为孙中山给民国《土地法》有规定：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权利按照他申报的价格强行征收。http://blog.sina.com.cn/s/blog_c53d95af0102wv1l.html